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开发商贷款越来越难付款越来越慢 资金链面临考验

来源:achav资讯网 2020-07-28 05:20:14 

  日前,继杭州金星房地产开发公司申请破产后,广东顺德广德业又传来申请破产的消息。无独有偶,成都一本土开发商因长期拖欠供应商货款,被质疑资金链出现问题,该公司最后不得不出面刊登公告说明情况。

  即使有公开澄清,业内对部分开发商资金链的担忧却并未消失。

  有报道显示,截至2011年7月,四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延期手续,被注销房地产开发资质。如此大量的房企资质被注销,引发业内对开发商资金链的持续担忧。

  贷款越来越难

  全国情况:

  国家统计局公布的一季度经济数据显示,一季度房地产投资增速正在出现回落,这从侧面说明目前开发商的资金紧张,继续投资的意愿有所降低。另外,销售回款不理想,加上部分银行开始控制房地产开发贷,使得开发商的资金状况雪上加霜。

  4月中旬,建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件,规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款,同时对开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行,应严格控制新增贷款投放,降低集中度”。

  建设银行的这一政策对于众多中小开发商来说无疑是一个噩耗,这意味着开发商想要从银行获取贷款的难度越来越大。

  成都现状:

  成都郫县一位开发商向记者证实,从去年下半年开始贷款就越来越难,小开发商基本贷不到款,项目贷款成数也有所降低,有的贷款利率要比基准利率上浮20%以上。目前,该开发商的项目通过和某金融公司合作的房地产信托维持资金运转。

  获取资金门槛的提高,对于资金密集型的房地产行业来说打击不小,中小房企的压力已然有所显现。杭州金星房地产开发有限公司日前因其母公司资金链断裂而被债权人申请破产,给中小房企敲响了警钟。

  付款越来越慢

  全国情况:

  房地产行业之所以造就了无数富豪,并让如此多的人前赴后继,就是因为房地产商能以较小的资金撬动大项目,高杠杆运作获取暴利。

  中坤集团董事长黄怒波曾对媒体表示,5个亿的项目赚5千万或许不算暴利,但是如果我告诉你,可以用5千万来撬动这5个亿的项目,100%的回报率就是房地产行业的暴利。因此,黄怒波也一直坚持认为房地产在政府调控下,还要降价。

  为什么?就是因为现在5千万已经很难再去撬动5个亿的项目。成都一大型项目负责人告诉记者,以前开发商只需要有买地的两成资金,就可以先期启动,等到规划许可、施工许可等证件齐备后就开始动工。一旦开始预售,房子卖得好回收的款项就可以支付先期的土地款、工程款、广告款等各种费用。

  一般来说,在开发商日子最好的时候各种款项的付款时间一般在3个月左右,而现在开发商的付款时间有的已经达到一年,开发商的资金紧张可见一斑。

  成都现状:

  成都一家专门做园林设计的公司负责人告诉记者,现在公司的主要任务不是接项目,跑工程,而是催收应收账款。记者了解到,该公司最大的客户是内地一家在港上市房企,该房企已经拖欠该园林设计公司400多万元的应付款,而这些款项都是在去年6月份以前就已欠下,已经超过10个月。而前几年双方合作时,一般都是3个月,最迟6个月付一次款。

  严重的欠款在一定程度影响到开发商与供应商之间的合作关系。

  开发商因为涉及行业众多,特别是下游的供应商几十上百家。近日,传出资金链断裂的成都本地某开发商也是因为长时间拖欠供应商货款而遭到质疑。在业内看来,开发商如果房子卖不出去,资金断裂,哪天付不出来也不是不可能。

  日前,城北一项目楼盘开发商又爆出资金链断裂,也是让众多供应商紧张不已。如今,开发商资金一旦有风吹草动,供应商都会十分紧张,甚至上门追讨债务。

  资金越来越紧

  全国情况:

  对于开发商来说,除了获取贷款等外部资金外,维持自身发展最重要的就是通过卖房获取资金,保持现金流。在房地产火爆的年代,房子刚一开盘就卖完,开发商拥有资金实力马上进入下一个项目,实现滚动开发。从目前来看开发商的卖房速度不尽如人意。

  据国家统计局数据显示,今年一季度,开发商的定金及预收款4380亿元,同比下降9.2%;个人按揭贷款1963亿元,同比下降5.5%。定金以及预收款金额的同比下降,说明开发商卖房的收入正在下降,回收资金的速度更加缓慢,这让本来资金紧张的开发商更为痛苦。

  以行业龙头老大万科为例,万科一季报显示,一季度销售金额310.7亿元,同比下降12.5%。而全国商品住宅成交面积同比下降15.5%,万科重点关注的14个主要城市成交面积则同比下降了25.5%。一季度,万科实现销售面积300.9万平方米。虽然万科去年以来就在实行积极的促销政策,并且价格也有所降低,但是成交金额和面积依然有所下降,并且销售金额是6年来首次出现同比下降。

  中房信公布的今年一季度销售排行榜则显示,去年一季度销售100亿元以上的房企是6家,而今年一季度这一级别的房企则只剩下4家。大型开发商还可以通过外部融资、股权交易、削减项目等手段,多管齐下来解决资金问题,中小开发商面临的局面则更艰巨。

  成都现状:

  据成都透明网统计数据显示,一季度成都“零成交”的楼盘就有10多家,这些开发商多是一些实力不强的中小开发商。位于成都城南的一“零成交”楼盘项目负责人告诉记者,楼盘在2月份拿了预售证后,其实一直都没有敢开盘,因为前期蓄客的情况确实不理想,而现在的价格已经是成本价,几乎没有更多降价空间,目前处于两难境地,什么时候开盘至今仍在犹豫。

  不过该负责人也认为,如果不开盘,对企业影响或将更大。对于中小企业来说,本身实力就有限,一个季度不卖房“颗粒无收”,而在这期间还要负担员工工资、贷款利息、工程款项等各种支出,压力肯定是会有的。